Dezember 2016 Sonderausgabe - Für Vermieter

Für Vermieter

Kauf einer Mietimmobilie: Darauf ist zu achten!

| Abschreibungen sind nur für das Gebäude, nicht für den Grund und Boden zulässig. Das heißt: Der Kaufpreis für bebaute Grundstücke ist aufzuteilen – und zwar am besten bereits im Kaufvertrag. Denn nach Ansicht des Bundesfinanzhofs (16.9.2015, Az. IX R 12/14) muss das Finanzamt der dort getroffenen Aufteilung grundsätzlich folgen. Erfolgt die Aufteilung aber nur zum Schein oder liegt ein Gestaltungsmissbrauch vor, ist eine Korrektur notwendig, die auf Basis der realen Verkehrswerte von Grund und Boden sowie Gebäude zu erfolgen hat. |

Anschaffungsnahe Aufwendungen

Aufwendungen werden in Herstellungskosten umqualifiziert, wenn innerhalb von drei Jahren nach dem Gebäudekauf Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Netto-Aufwendungen 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. Das Problem: Die Aufwendungen wirken sich nur über die Gebäudeabschreibung als Werbungskosten aus.

Die Frage, welche Aufwendungen in die Ermittlung der 15 %-Grenze einbezogen werden müssen, hat der Bundesfinanzhof nun (zulasten der Steuerpflichtigen) typisierend beantwortet (Urteile vom 14.6.2016, Az. IX R 25/14, Az. IX R 15/15, Az. IX R 22/15. Im Kern gilt Folgendes: Auch Schönheitsreparaturen sowie Maßnahmen, die das Gebäude erst vermietbar machen oder die es über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessern sind einzubeziehen. Grundsätzlich sind daher sämtliche Kosten zusammenzurechnen.

PRAXISHINWEIS | Es sollte – soweit es praktikabel ist – darauf geachtet werden, dass die 15 %-Grenze innerhalb der Drei-Jahres-Frist nicht überschritten wird, z. B. durch zeitliche Verschiebung der Maßnahmen.

Grundsteuer: Antrag auf Erlass und Reform

| Bei erheblichen Mietausfällen in 2016 besteht bis zum 31.3.2017 die Möglichkeit, einen teilweisen Erlass der Grundsteuer zu beantragen. |

Voraussetzung ist eine wesentliche Ertragsminderung, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat. Diese liegt vor, wenn der normale Rohertrag um mehr als die Hälfte gemindert ist. Ist dies der Fall, kann die Grundsteuer um 25 % erlassen werden. Fällt der Ertrag in voller Höhe aus, ist ein Grundsteuererlass von 50 % möglich.

Grundsteuerreform

Einheitswerte sind neben den Steuermesszahlen und den von den Gemeinden festgelegten Hebesätzen Grundlage für die Bemessung der Grundsteuer. Maßgebend für die Feststellung der Einheitswerte sind in den alten Bundesländern und West-Berlin die Wertverhältnisse zum 1.1.1964. In den neuen Bundesländern sind es sogar die Wertverhältnisse zum 1.1.1935.

Beachten Sie | Ob die Ermittlung anhand dieser alten Datenbasis verfassungsgemäß ist, muss bezweifelt werden. Derzeit sind beim Bundesverfassungsgericht mehrere Verfahren zur Verfassungsmäßigkeit der Einheitsbewertung anhängig (u. a. unter Az. 1 BvL 11/14).

Über eine Reform der Grundsteuer wird schon seit vielen Jahren heiß diskutiert. Nun gibt es eine neue Initiative, denn die Länder haben im Bundesrat am 23.9.2016 eine Reform angestoßen. Im Kern sollen rund 35 Millionen wirtschaftliche Einheiten (Grundstücke und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) erstmals auf den 1.1.2022 neu bewertet werden: unbebaute Grundstücke anhand von Bodenrichtwerten und bebaute Grundstücke zusätzlich anhand des Gebäudewerts unter Berücksichtigung von Art und Baujahr. Die Erhebung der neu reformierten Grundsteuer könnte erstmals für das Jahr 2027 erfolgen.

Kurzum: Eine Reform der Grundsteuer ist überfällig und wird auch kommen. Die Fragen sind „nur“: Wann, wie und vor allem, ob hiermit höhere Kosten verbunden sind?

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