März 2016 - Vermieter

Vermieter

Nachträglicher Abzug von Schuldzinsen: Lebensversicherung ist nicht vorzeitig zu verwerten

| Schuldzinsen, die nach der Veräußerung einer zuvor vermieteten Immobilie gezahlt werden, können grundsätzlich weiter als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden, wenn und soweit die Verbindlichkeiten (Darlehen) durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können. Wurde bei der Finanzierung eine Lebensversicherung zur Sicherheit an die Bank abgetreten, muss deren Rückkaufswert aber nicht zur Schuldentilgung eingesetzt werden. Mit dieser Entscheidung hat der Bundesfinanzhof der Handhabung der Verwaltung widersprochen. |

Zum Veräußerungserlös zählt zwar grundsätzlich auch eine vereinnahmte Versicherungssumme aus einer Kapitallebensversicherung, wenn diese in die Finanzierung der Anschaffungskosten der Immobilie einbezogen und damit wesentlicher Bestandteil der Darlehensvereinbarung geworden ist. Endet der Versicherungsvertrag im Zeitpunkt der Veräußerung – regulär durch Zeitablauf oder durch (vorzeitige) Kündigung –, dann muss der Steuerpflichtige die Versicherungsleistung auch zur Ablösung des Darlehens verwenden.

Aber: Der Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung verpflichtet den Steuerpflichtigen nicht, die Beendigung des Versicherungsvertrags von sich aus herbeizuführen, wenn die Versicherung weiterhin die Rückführung des Darlehensrestbetrags absichert. Denn die vorzeitige Kündigung einer Kapitallebensversicherung kann im Einzelfall mit zum Teil erheblichen Verlusten verbunden sein. Und ein dem Grunde nach wirtschaftlich unsinniges Verhalten kann vom Steuerpflichtigen nicht erwartet werden, argumentierte der Bundesfinanzhof mit Weitblick.

MERKE | In diesem Zusammenhang ist auch auf eine weitere aktuelle Entscheidung des Bundesfinanzhofs hinzuweisen. Danach stellen Beiträge für Risikolebensversicherungen selbst dann keine Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dar, wenn sie der Absicherung von Darlehen dienen, die zur Finanzierung des Mietobjekts abgeschlossen wurden. Auch eine Aufteilung der Beiträge (private versus durch die Vermietung bedingte Veranlassung) lehnte der Bundesfinanzhof im Streitfall ab.

Quelle | BFH-Urteil vom 16.9.2015, Az. IX R 40/14, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 182816; BFH-Urteil vom 13.10.2015, Az. IX R 35/14, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 183318

Abschreibungen: Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag ist grundsätzlich maßgeblich

| Soll ein bebautes Grundstück vermietet werden, bemisst sich die Höhe der Abschreibungen nach dem auf das Gebäude entfallenden Anteil am Gesamtkaufpreis. Der Aufteilungsmaßstab richtet sich dabei grundsätzlich nach der Aufteilung der Vertragsparteien im Kaufvertrag. Etwas anderes gilt nach Auffassung des Bundesfinanzhofs dann, wenn die Aufteilung nur zum Schein getroffen wurde oder ein steuerlicher Gestaltungsmissbrauch vorliegt, um die steuermindernde Abschreibung für das Gebäude in die Höhe zu treiben. |

Weicht der Wert für den Grund und Boden erheblich von den Bodenrichtwerten ab, ist das nur ein Indiz dafür, dass die vertragliche Aufteilung gegebenenfalls nicht die realen Werte wiedergibt. Kommt es zum Rechtsstreit, muss das Finanzgericht eine Gesamtwürdigung vornehmen und prüfen, ob die Abweichung durch besondere Aspekte nachvollziehbar erscheint. Hierbei sind u. a. die Bauqualität und der Wohnwert des Gebäudes im Kontext der Nachbarschaft (Straßenlärm, soziale Einrichtungen etc.) zu berücksichtigen.

Beachten Sie | Die von den Vertragsparteien vorgenommene Kaufpreisaufteilung ist zu korrigieren, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint. Ist eine Korrektur notwendig, hat sie auf Grundlage der realen Verkehrswerte von Grund und Boden sowie Gebäude zu erfolgen.

 

Quelle | BFH-Urteil vom 16.9.2015, Az. IX R 12/14, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 182815

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