3. Steuerfalle anschaffungsnahe Herstellungskosten

Für steuerliche Zwecke werden Aufwendungen in Herstellungskosten umqualifiziert, wenn

• innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden,

• deren Aufwendungen (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen.

Zu den Aufwendungen gehören jedoch nicht die Aufwendungen für Erweiterungen (vgl. unter Punkt 2.2) sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Beachten Sie | Es sind sämtliche Baumaßnahmen in den Dreijahreszeitraum einzubeziehen, die innerhalb dieses Zeitraums ausgeführt wurden. Die Baumaßnahmen müssen zumindest nach Meinung der Finanzverwaltung zum Ende des Dreijahreszeitraums weder abgeschlossen, noch abgerechnet oder bezahlt sein.

Zwar sind klassische Schönheitsreparaturen (z.B. Tapezieren und Anstreichen der Wände) keine Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der Vorschrift zum anschaffungsnahen Herstellungsaufwand. Fallen die Schönheitsreparaturen allerdings im Rahmen einer einheitlich zu würdigenden Baumaßnahme an, sind auch diese Kosten in die Berechnung der 15 %-Grenze einzubeziehen (BFH-Urteil vom 25.8.2009, Az. IX R 20/08).

Wichtig | Damit der Werbungskostenabzug von üblichen Erhaltungsaufwendungen in diesen Fällen möglich ist, müssen diese Maßnahmen isoliert durchgeführt werden. Alternativ muss darauf geachtet werden, dass die 15 %- Grenze innerhalb der Drei-Jahres-Frist nicht überschritten wird, zum Beispiel durch zeitliche Verschiebung der Maßnahmen.

MERKE | Gleichwohl ist hier Vorsicht geboten: Führt eine sich über mehrere Jahre erstreckende Sanierungsmaßnahme nämlich zu einer wesentlichen Verbesserung, kann eine Sanierung in Raten vorliegen, die ungeachtet des Überschreitens des Dreijahreszeitraums zu Herstellungskosten führt (OFD Rheinland vom 6.7.2010, Az. S 2211 - 1001 - St 232).

Nach der (durchaus umstrittenen) Ansicht der Finanzverwaltung soll bei gemischt genutzten Gebäuden nicht vom Erwerb mehrerer Gebäudeteile auszugehen sein. Mit Ausnahme von Eigentumswohnungen ist bei der Berechnung der 15 %-Grenze vielmehr grundsätzlich auf das gesamte Gebäude abzustellen, da beim Erwerb des bebauten Grundstücks ein einheitliches Wirtschaftsgut vorliegt.

Beispiel

A kauft Anfang 2012 ein Zweifamilienhaus (Anschaffungskosten ohne Grund und Boden 220.000 EUR). Die Wohnung im Erdgeschoss (60 m2) nutzt er zu eigenen Wohnzwecken. Die Wohnung im Obergeschoss (40 m2) soll vermietet werden. Zuvor lässt A die Mietwohnung für 12.000 EUR (netto) sowie die Erdgeschosswohnung für 25.000 EUR (netto) renovieren. Die Maßnahmen sind Ende 2014 abgeschlossen.   Die Lösung hängt entscheidend davon ab, ob man die von der Finanzverwaltung vertretene gebäudebezogene Berechnung anwendet oder ob man auf das einzelne Wirtschaftsgut abstellt.

Gebäudebezogene Berechnung

Anschaffungskosten Gebäude 220.000 EUR davon 15 % 33.000 EUR Netto-Instandhaltungskosten 37.000 EUR   Lösung: Da die 15 %-Grenze überschritten ist, kann A die Aufwendungen für das Obergeschoss (12.000 EUR) nur über die Gebäudeabschreibung als Werbungskosten geltend machen.

Berechnung für das einzelne Wirtschaftsgut

Anschaffungskosten Obergeschoss 88.000 EUR davon 15 % 13.200 EUR Netto-Instandhaltungskosten 12.000 EUR   Lösung: Da die 15 %-Grenze nicht überschritten ist, kann A die Aufwendungen grundsätzlich sofort als Werbungskosten absetzen.

Beachten Sie | Soweit ersichtlich, ist zu dieser praxisrelevanten Frage derzeit kein Verfahren vor dem Bundesfinanzhof anhängig. Es bleibt also abzuwarten, ob die Ansicht der Finanzverwaltung höchstrichterlich bestätigt werden wird. Anzumerken ist darüber hinaus, dass die gebäudebezogene Betrachtung nicht per se negativ sein muss. Es kommt hier – wie so oft im Steuerrecht – auf den Einzelfall an.